Immobilier neuf ou ancien : quel choix pour votre projet immobilier ?

L'achat d’immobilier est une étape clé. Vous hésitez entre un bien neuf ou ancien ? En France, les frais de notaire pour un ouvrage neuf sont de 2 à 3 %, contre 7 à 8 % pour l'ancien. 

En plus, le neuf permet de bénéficier de dispositifs comme le prêt à taux zéro. Alors que l'ancien peut offrir un meilleur rendement locatif grâce à des coûts plus bas. 

Chaque option a ses atouts. Dans cet article, nous comparons ces deux choix pour vous aider à faire le meilleur investissement.

Pourquoi choisir l’immobilier neuf plutôt que l’ancien ?

Les avantages fiscaux de l'immobilier neuf

L’immobilier neuf présente de nombreux atouts. Tout d’abord, il permet de bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ). C’est un crédit sans intérêt pour financer une partie de votre résidence principale. Ce dispositif est réservé aux logements neufs et peut représenter une économie de plusieurs milliers d’euros.

Les frais de notaire : une différence significative

Les frais de notaire dans le neuf sont bien plus faibles que dans l’ancien. Cela réduit directement le coût d’obtention. De plus, un logement neuf bénéficie d’une assurance constructeur et de la performance thermique la plus récente. Ce qui vous permet de réaliser des économies sur les charges énergétiques à long terme.

Moins de travaux et de charges énergétiques

L’obtention d’un logement neuf vous évite des réparations souvent nécessaires dans l’immobilier ancien. Vous bénéficiez d’une assurance constructeur couvrant les éventuels défauts pendant 10 ans. De plus, la performance thermique des bâtiments neufs respecte la Réglementation Environnementale (RE2020). Celle-ci vous garantit des factures d’énergie réduites et une isolation optimale.

Exemple chiffré : Immobilier neuf vs ancien

Prenons un exemple concret : pour un appartement de 250 000 € dans l'ancien, vous devrez payer 20 000 € de frais de notaire, tandis que pour un bien neuf à 250 000 €, vous ne paierez que 7 500 € de frais. En plus de ces économies, l’exonération temporaire de taxe foncière dans certains programmes neufs permet d’alléger encore les charges pendant les premières années.

Quelles sont les plus-values de l’immobilier ancien pour votre projet ?

Un prix d'achat plus bas : un premier avantage majeur

L'immobilier ancien offre un prix d'achat plus bas que les biens neufs. Cela permet aux acheteurs de s'installer dans des quartiers attractifs tout en respectant leur enveloppe. Cette différence de valeur représente un avantage pour ceux qui cherchent à investir ou acheter sans dépasser leurs moyens.

Un potentiel de valorisation à long terme

Un autre atout de l'immobilier ancien est son potentiel de valorisation. En rénovant, vous pouvez augmenter sa valeur. Cette approche est particulièrement intéressante dans les quartiers en développement où les prix immobiliers sont appelés à augmenter.

Une localisation centralisée et un accessibilité

Les logements anciens sont souvent situés dans des quartiers centraux ou proches des commerces, écoles, et transports en commun. Cela en fait des biens très attractifs tant pour les primo-accédants que pour les investisseurs. L'emplacement est souvent un critère décisif dans le choix d'un bien immobilier.

Liberté de personnalisation

Contrairement au neuf, l'ancien offre une liberté de personnalisation. Vous pouvez transformer le bien selon vos goûts en:

• rénovant les pièces,
• modernisant les installations
• modifiant la disposition des espaces.

Voici un exemple chiffré : un bon rendement locatif

Prenons un exemple concret : un logement ancien dans un quartier populaire peut être acheté pour 150 000 €, avec des frais  de 10 000 €. Après rénovation, sa valeur peut atteindre 190 000 €, générant ainsi une plus-value intéressante.

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Quels sont les impacts fiscaux entre l’immobilier neuf et l’ancien ?

Les avantages de fiscalité de l'immobilier neuf

Le neuf offre des opportunités fiscaux intéressantes. Des dispositifs comme la loi Jeanbrun, peuvent vous faire bénéficier d’une réduction d'impôt en cas de placement locatif. 

La fiscalité dans le neuf permet de déduire jusqu'à 21 % du montant de placement sur 12 ans. Cela vous permet de réduire vos impôts tout en générant des revenus locatifs. 

De plus, les logements neufs bénéficient souvent d'une exonération de taxe foncière pendant les 2 premières années. Ce qui réduit vos charges dès l’acquisition.

La fiscalité de l'immobilier ancien

L’immobilier ancien bénéficie aussi de privilèges fiscaux, mais ceux-ci sont différents. Vous pouvez bénéficier de réductions fiscales pour la réalisation de réhabilitations dans certains cas. La fiscalité de l’immobilier ancien permet ainsi de déduire une partie de ces frais. Notamment si le chantier porte sur des améliorations énergétiques.

Toutefois, la taxe foncière n'est généralement pas exonérée dans l'ancien, ce qui entraîne des charges supplémentaires par rapport à l'immobilier neuf.

Tableau comparatif : Fiscalité de l'immobilier neuf vs ancien

Quel est le coût réel d’un bien immobilier neuf ou ancien ?

Le coût d'achat d'un bien immobilier neuf

La valeur d’un immobilier neuf est souvent plus élevée. Toutefois, les économies réalisées sur les frais annexes peuvent compenser cette différence. Les frais de notaire dans le neuf sont bien plus faibles, ce qui allège immédiatement le resource initial. 

En outre, un logement neuf nécessite peu ou pas de retouches. Cela permet de vous éviter des coûts imprévus à court terme. Les garanties constructeur, comme la garantie décennale, offrent également une tranquillité d'esprit concernant les éventuels défauts de construction. 

Par ailleurs, la performance thermique des logements neufs est conforme aux normes les plus récentes. Ce qui vous permet de réaliser des économies sur les factures d'énergie.

Le coût d'achat d'un bien immobilier ancien

L'immobilier ancien présente une valeur généralement plus basse. Toutefois, des frais de réhabilitations peuvent rapidement augmenter le coût total du projet. Ces rénovations incluent souvent des chantiers de mise aux réglementations énergétiques et des réparations de plomberie, électricité ou isolation. 

Par conséquent, une enveloppe financière complémentaire peut s'avérer nécessaire pour répondre aux exigences de performance actuelles. De plus, les charges de copropriété dans l'ancien sont parfois plus élevées. Il s’agit notamment de couvrir les travaux dans les parties communes de l’immeuble.

Coût d’un bien immobilier neuf vs ancien

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Quels sont les impacts de la rénovation dans l’immobilier ancien?

Le coût des réhabilitations

L'achat d'un logement ancien implique souvent des travaux de remise en état. Ces chantiers peuvent varier de simples améliorations à des réhabilitations plus profondes comme la mise aux normes:

• énergétiques, 
• la plomberie
• l’électricité. 

En général, les remises en état représentent un coût supplémentaire important, souvent non anticipé.

Le saviez-vous? Les coûts de réhabilitations peuvent atteindre 10 % à 30 % du prix d'achat, selon la condition du bien. Et elles prennent du temps et peuvent entraîner des délais supplémentaires avant d'emménager.

Les risques et les coûts cachés

Les risques cachés sont une réalité fréquente lors de l'obtention d'un logement ancien. En effet, des problèmes invisibles, comme des fissures dans les murs ou des installations vétustes, peuvent apparaître une fois les constructions entamées. Il est très important que vous évaluiez parfaitement ces risques avant l'acquisition. 

La gestion des travaux

La gestion des restitution est également un aspect capital. La coordination des artisans, le suivi des chantiers et le respect des délais sont souvent des défis. Un retard ou une mauvaise gestion peut rapidement faire grimper l’enveloppe initiale.

Comment le choix entre neuf et ancien affecte le rendement locatif ?

Le rendement locatif dans l'immobilier neuf

C’est généralement plus stable et prévisible grâce à des coûts d'entretien réduits et une garantie décennale. Ça offre aussi des équipements modernes et une performance thermique optimale. Cela entraîne une réduction des charges pour le locataire et augmentant l’attractivité du bien.

Le rendement locatif dans l'immobilier ancien

Il présente des rendements plus élevés en raison d’un coût initialement plus bas, mais les projets de restauration peuvent réduire le rendement locatif. De plus, l’entretien régulier peut vous causer des dépenses imprévues. Ce qui impacte la rentabilité nette à long terme.

Comparaison des rendements locatifs :

Comment les aides à l’acquisition influencent-elles votre décision ?

Le prêt à taux zéro pour l'immobilier neuf

Le prêt à taux zéro  est l'une des principales aides à l'obtention de logements neufs. Il permet de financer une partie de votre résidence principale sans payer d'intérêts. Ce prêt est particulièrement avantageux pour les primo-accédants, car il réduit le montant à emprunter auprès des banques. 

Le PTZ neuf est accessible sous certaines conditions de ressources et de localisation. Il peut financer jusqu'à 40 % de la valeur d’obtention d'un bien dans les zones éligibles.

L’éco-prêt à taux zéro

L'éco-prêt à taux zéro est une autre aide financière dédiée aux chantiers de restauration. Si vous achetez un bien ancien et que vous réalisez des réhabilitations thermiques, vous pouvez bénéficier de cet éco-prêt.

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