Acheter sur plan sans se tromper : comprendre la VEFA avant de signer

La VEFA ou vente en état futur d’achèvement consiste à signer un contrat pour un achat de logement neuf encore en construction. Vous devenez alors propriétaire au fil des travaux. En d’autres termes, ce mode d’achat vous engage dès la signature du contrat, souvent avec un promoteur immobilier. Avant de vous lancer, il est essentiel de comprendre les étapes, les garanties et les risques. Cette page vous aide à faire le point, et vous saurez si ce type d’acquisition correspond à votre situation.

Le principe de fonctionnement du VEFA

Qu’est-ce qu’une VEFA, concrètement ?

La VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), comme son nom l’indique, consiste à acheter un logement sur plan ou en cours de construction. Par conséquent, vous devenez propriétaire du terrain dès la signature du contrat de vente. Puis, le bien vous appartient au fur et à mesure de sa construction.

Ce type de vente repose sur le principe de l'état futur d’achèvement. Autrement dit, l’acheteur accepte d’acquérir un logement qui n’est pas encore terminé. On parle aussi de vente en l’état futur ou de logement en état futur d’achèvement.

A ce titre, c’est le promoteur immobilier qui est responsable de la construction. Il vous livre le bien une fois les travaux finalisés. Ce cadre est régi par le Code de la construction et de l’habitation (CCH), des textes qui définissent les obligations du vendeur et les protections de l’acheteur.

La vente VEFA concerne des appartements, des maisons ou des résidences neuves. Ce type d’achat nécessite de bien comprendre les engagements pris dès le départ.

Les deux contrats à ne pas confondre

Avant l’acte définitif, vous signez souvent un contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire. Il précise :

• Les caractéristiques du logement,
• La date prévue de la signature du contrat de vente,
• Le montant estimé du bien,
• Les conditions de rétractation.
   

La signature vaut réservation du logement. Vous versez d’abord un dépôt de garantie sur un compte bloqué. Le promoteur, quant à lui, s’engage à vous notifier le projet d’acte de vente au moins un mois avant la signature définitive.

Quelques mois plus tard, vous signez le contrat de vente définitif devant notaire. Ce document prend la forme d’un acte authentique. Il vous engage en tant qu’acheteur sur les conditions de la vente en état futur d’achèvement.

Vous y trouverez des expressions techniques comme :

• Contrat de réservation / contrat préliminaire,
• Vente en état futur / vente état futur d’achèvement,
• VEFA vente ou VEFA vente état,
• Signature acte authentique ou signature acte de vente.

Veuillez noter que chaque étape engage des délais et des obligations. Il est important de ne pas confondre ces deux contrats ni d'en sous-estimer la portée.

Le paiement selon les travaux réalisés : comment ça fonctionne ? 

Il convient de noter qu’en VEFA, vous ne payez pas l’intégralité du prix de vente au moment de la signature. Le paiement est progressif, et suit la mesure de l’avancement des travaux. On parle d’appels de fonds.

Dans ce cas, l’échéancier respecte des plafonds légaux :

• 35 % du prix vente à la fin des fondations,
• 70 % lorsque le bâtiment est hors d’eau (toiture posée),
• 95 % à l’achèvement du logement,
• 5 % restants à la livraison, sauf réserves.

Ce système permet à l'acquéreur de ne verser que selon le niveau de réalisation. On parle parfois de prix à mesure d’avancement ou de prix payé par l’acquéreur selon l’avancement.

Il doit s’assurer que chaque appel de fonds est justifié. En parallèle, le notaire ou la banque vérifie que le promoteur immobilier respecte les jalons. En cas de non-conformité, les 5 % finaux peuvent être consignés.

Sachez que cette règle est spécifique à la vente en l’état futur d’achèvement. Elle sécurise l’achat sans bloquer tout le capital dès le début.

Les erreurs ou les idées reçues fréquentes

« Le contrat de réservation suffit »

Attention, le contrat de réservation n’a pas de valeur définitive. En effet, il vous engage à réserver un bien, mais ne vous rend pas propriétaire. 

Puisqu’on l’appelle parfois contrat de réservation préliminaire, il s’agit seulement d’un accord provisoire.

En d’autres termes, la signature du contrat de réservation marque le point de départ du projet, mais pas de l’achat ferme. Vous devrez ensuite signer le contrat de vente, seul acte juridiquement contraignant.

« Le dépôt de garantie est perdu »

Le versement du dépôt de garantie se fait lors de la signature du contrat de réservation. Il est conservé sur un compte bloqué jusqu’à ce que vous signiez l’acte authentique. Ainsi, ce montant ne vous engage pas définitivement.

En cas de rétractation dans les délais légaux, vous le récupérez. De ce fait, il ne constitue pas un acompte au sens juridique. Ce mécanisme protège l’acquéreur.

Même si le contrat préliminaire est signé, vous disposez d’un droit de retour. Le notaire vous en informe lors de la notification du projet de contrat.

« Le contrat de vente est une formalité »

C’est le contrat de vente qui vous engage définitivement. Cet acte authentique est signé devant un notaire, et précise toutes les conditions de la vente en état futur d’achèvement.

Ce n’est ni une formalité ni une étape administrative. On parle aussi de contrat de vente définitif. Il doit être lu avec attention avant la signature.

L’acte de vente vous rend juridiquement propriétaire du terrain et du bâti déjà réalisé. Ce moment officialise alors l’achat.

« Il n’y a pas de vraie protection »

Vous devez savoir que la VEFA intègre plusieurs garanties prévues par la loi. La plus importante est la garantie d’achèvement qui oblige le promoteur immobilier à terminer les travaux, même en cas de défaillance.

Une assurance dommages ouvrage complète ce dispositif. Elle couvre les réparations urgentes après la livraison, sans attendre une décision de justice.

Ces deux dispositifs figurent dans le contrat notarié, ayant pour but de protéger l'acheteur de tout défaut structurel ou abandon de chantier.

Est-ce une bonne option pour votre profil ?

Quand la VEFA peut vous convenir ?

La VEFA est une bonne option si vous planifiez un achat de logement sur plusieurs mois. Autrement dit, vous avez le temps d'attendre la livraison. Il peut s’agir d’une résidence principale ou d'un investissement locatif.

Si vous cherchez un bien conforme aux dernières normes, ce mode d’achat vous convient. En effet, le logement VEFA respecte les règles récentes d’isolation et de performance énergétique.

Par ailleurs, vous pouvez accéder à certains dispositifs d’aide. Le prêt à taux zéro (PTZ), par exemple, peut financer une partie de l’achat en VEFA, selon votre situation. C’est une solution intéressante pour un premier achat.

Vous avez aussi la possibilité de personnaliser l’aménagement, un avantage qui séduit de nombreux ménages. L’achat d’un logement VEFA permet parfois de choisir les revêtements, les équipements ou la cuisine.

Enfin, ce type de projet offre une vraie visibilité. Vous signez, vous financez, vous suivez le chantier, puis vous emménagez.

Quand il vaut mieux éviter la VEFA ?

Vous êtes pressé ? Vous cherchez à emménager dans les semaines qui viennent ? Dans ce cas, un logement en état futur n’est pas recommandé. Notez bien que les délais peuvent évoluer.

Si votre budget est très contraint, méfiez-vous des frais imprévus. En effet, certains coûts ne sont pas inclus dans le prix de vente. Il faut aussi anticiper les intérêts intercalaires.

La construction d'habitations neuves implique des étapes techniques. Vous devez suivre le chantier, poser des questions et vous adapter. Cela demande du temps et de l’attention.

Par ailleurs, la mesure de l’avancement des travaux détermine les paiements, un rythme qui ne convient pas à tous les profils. Il faut accepter une règle différente de l’achat d’un bien déjà bâti.

Bref, la VEFA est une bonne solution, mais pas pour tous. Si vous aimez tout maîtriser rapidement, mieux vaut regarder ailleurs.

Quelles sont les erreurs à éviter avant de signer en VEFA ?

Avant de signer, certaines pratiques peuvent compromettre votre projet. Les points suivants sont à surveiller pour éviter les mauvaises surprises :

1. Ne pas vérifier la liste limitative des travaux : le contrat peut inclure une liste limitative de travaux que le promoteur ne réalisera pas. Certains postes sont donc à votre charge. Ces travaux doivent être clairement identifiés et chiffrés dès le départ.

2. Ignorer les risques de défauts de conformité : à la livraison, vous devez contrôler le logement. Si vous constatez des défauts de conformité, notez-les par écrit, sinon, vous risquez de perdre certains recours. Il est recommandé de réaliser une visite attentive.

3. Lire trop vite le contrat de vente : le contrat de vente n’est pas un document standard, car il fixe le contenu exact du bien, les garanties et les délais. Lisez chaque clause avant la signature de l’acte authentique. Notez bien qu’à ce titre vous engagez votre responsabilité.

4. Accepter un calendrier de paiement flou : le paiement doit absolument suivre la mesure de l’avancement des travaux. Vérifiez bien les étapes prévues et les montants associés. Un prix mal défini peut déséquilibrer votre budget.

5. Verser un dépôt de garantie sans comparer : le dépôt de garantie peut représenter jusqu’à 5 % du prix. Comparez les offres et posez des questions. Sachez que le promoteur n’est pas libre de fixer ses règles.

Ce qu’il faut retenir avant d’acheter en VEFA

On peut donc dire que la VEFA peut convenir à certains profils, mais elle n’est pas adaptée à toutes les situations. Ce mode d’achat en vente en état futur d’achèvement repose sur un calendrier précis, un cadre juridique strict et une relation suivie avec un promoteur immobilier.

Avant toute signature de contrat, prenez le temps de poser les bonnes questions et comparez les programmes. En outre, lisez attentivement le contrat de vente et ses annexes. Vérifiez aussi les garanties, les délais et les exclusions.

Ne vous précipitez pas à l’étape de l’acte authentique puisque ce moment engage votre budget sur plusieurs années. Vous devez comprendre ce que vous achetez, à quel prix et dans quelles conditions.

Bref, la vente en état futur d’achèvement est un cadre sécurisé, mais exigeant. Si vous avez un doute sur un point technique ou juridique, demandez conseil avant d'avancer. Une bonne décision se construit avec méthode.

FAQ – Réponses aux questions fréquentes sur la VEFA

Quel est l’avantage d’acheter en VEFA ?

L’achat en VEFA permet de devenir propriétaire d’un bien neuf, souvent personnalisable. En plus, le logement respecte les dernières normes énergétiques. Vous bénéficiez aussi de frais de notaire réduits et de garanties légales (parfait achèvement, décennale, etc.). En prime, le paiement est échelonné selon l’avancement des travaux.

Quels sont les risques de la VEFA ?

Le principal risque concerne les retards de livraison. Le chantier peut prendre du retard pour des raisons techniques ou administratives. Il faut aussi rester vigilant sur la qualité des finitions ou les défauts de conformité à la réception. Vérifiez toujours les garanties, le sérieux du promoteur et les modalités du contrat.

Quels sont les frais de notaire pour une VEFA ?

Les frais de notaire en VEFA sont réduits par rapport à l’ancien. Ils représentent environ 2 à 3 % du prix du bien, contre 7 à 8 % dans l’immobilier classique. Sont inclus dans ce montant les taxes, les débours et la rémunération du notaire. Il faut le régler au moment de la signature de l’acte authentique.

Peut-on annuler un achat en VEFA après signature ?

Oui, mais uniquement dans un délai de 10 jours après la signature du contrat de réservation. En effet, ce droit de rétractation est encadré par la loi. Passé ce délai, l’annulation peut entraîner des frais ou la perte du dépôt de garantie.

Peut-on choisir certains éléments du logement ?

Généralement, oui. En fait, le promoteur peut proposer un catalogue d’options ou accepter des modifications de plans. Ces ajustements sont appelés TMA (Travaux modificatifs acquéreur). Ils doivent être validés tôt, avant que les travaux ne soient trop avancés