Calcul prêt + PTZ : simulez votre budget immobilier en 2026

Vous envisagez d'acheter votre premier logement neuf et vous avez entendu parler du PTZ ? Bien. Parce que ce dispositif, quand on sait vraiment s'en servir, peut transformer un projet immobilier qui semblait trop ambitieux en une réalité financièrement solide. Mais entre les plafonds de revenus, les zones géographiques, les montants empruntables et les règles de différé, beaucoup de futurs propriétaires passent à côté de ce qu'ils auraient réellement pu obtenir ou se lancent avec des calculs approximatifs qui les pénalisent ensuite.

Le PTZ, c'est quoi exactement ?

Le Prêt à Taux Zéro, ou PTZ, est un prêt immobilier complémentaire accordé sans aucun intérêt. Zéro. Vous empruntez une somme, vous remboursez exactement cette somme, ni plus, ni moins. Ce sont les banques qui font l'avance, et l'État qui compense le coût du crédit via une subvention directe aux établissements financiers.

Un prêt sans intérêts financé par l'État pour les primo-accédants

Ce mécanisme n'est pas anodin. Sur un PTZ de 80 000 euros remboursé sur 20 ans, l'économie d'intérêts peut représenter entre 15 000 et 25 000 euros selon les taux du marché au moment de l'emprunt. Une somme qui reste dans votre poche, pas dans celle de votre banque.

Le PTZ est ouvert exclusivement aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Il n'est pas autonome : il vient toujours en complément d'un prêt principal (le prêt bancaire classique), jamais seul. Son montant est plafonné et dépend de plusieurs critères que nous allons détailler.

À noter : le PTZ est géré par la Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'Accession Sociale (SGFGAS), sous tutelle du ministère du Logement. Chaque banque agréée peut le distribuer, mais toutes les règles de calcul sont uniformes et fixées par décret.

Logement neuf : la situation la plus avantageuse pour bénéficier du PTZ

Le PTZ peut financer plusieurs types d'acquisitions :

• Logement ancien avec travaux importants
• Logement social vendu à ses occupants
• Logement neuf.

Mais en 2026, c'est clairement l'achat dans le neuf qui offre les conditions les plus favorables pour en bénéficier pleinement.

Pourquoi ? Parce que le PTZ accordé pour un logement neuf atteint jusqu'à 40 % du coût total de l'opération en zone tendue (zones A et B1), là où l'achat dans l'ancien avec travaux est soumis à des contraintes beaucoup plus strictes, voire exclu de certaines zones. La réforme de 2024, entrée en vigueur progressivement, a clairement orienté le dispositif vers le soutien à la construction neuve, dans un contexte de crise du logement et de besoin en nouvelles unités résidentielles.

Concrètement, acheter un appartement neuf en zone A bis avec le PTZ, c'est potentiellement bénéficier d'un coup de pouce de 100 000 à 130 000 euros sans intérêts, un levier qui change profondément la structure de votre financement.

Suis-je éligible au PTZ pour acheter dans le neuf ?

Savoir si vous êtes éligible, c'est la première question à laquelle répondre avant toute simulation. Il ne sert à rien de s'emballer sur des montants si les conditions de base ne sont pas réunies. Voici les trois critères clés à passer en revue.

La condition de primo-accédant : ce qu'il faut savoir

Être primo-accédant ne signifie pas ne jamais avoir été propriétaire de toute votre vie. La règle est précise : vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant la demande de PTZ.

Ce qui veut dire que si vous avez été propriétaire mais que vous avez vendu votre bien il y a plus de deux ans, ou si vous êtes locataire depuis lors, vous êtes éligible. De même, être propriétaire d'une résidence secondaire ne vous disqualifie pas automatiquement, à condition que votre résidence principale soit bien en location.

Certaines situations particulières permettent également de bénéficier du PTZ sans la condition de primo-accession : les personnes handicapées (titulaires d'une carte d'invalidité) ou les victimes d'une catastrophe naturelle ou technologique ayant rendu leur logement définitivement inhabitable. Pour ces cas spécifiques, une analyse personnalisée avec un conseiller est indispensable.

Les plafonds de revenus selon la composition du foyer

Le PTZ est soumis à des plafonds de revenus basés sur le Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l'année N-2 (soit 2024 pour une demande en 2026). Ces plafonds varient selon deux paramètres : la zone géographique et le nombre de personnes destinées à occuper le logement. Depuis la réforme de 2025, ces plafonds ont été largement revalorisés pour inclure davantage de ménages.

Voici les plafonds en vigueur en 2026 pour les zones les plus courantes (montants en euros) :

Source : Loi de finances 2026 et Décrets d'application 2025.

Un point souvent méconnu : ce ne sont pas vos revenus actuels qui comptent, mais votre revenu fiscal de référence de 2024, qui figure sur votre avis d'imposition 2025. Si vos revenus ont progressé depuis, cela ne vous pénalise pas et inversement, si vous avez connu une baisse récente, cela ne vous aide pas non plus pour cette règle.

Le zonage géographique (zones A, B1, B2, C) et son impact sur votre dossier

Le découpage géographique utilisé pour le PTZ classe les communes françaises selon la tension de leur marché immobilier. Plus la zone est tendue, plus les avantages sont élevés, tant en termes de plafonds de revenus que de montants empruntables.

• Zone A bis : Paris et 76 communes de la petite couronne.
• Zone A : Grande couronne parisienne, Côte d'Azur, Genevois français, Lyon, Marseille, Montpellier.
• Zone B1 : Métropoles de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne hors A, littoral, DOM.
• Zone B2 : Villes de 50 000 à 250 000 habitants (sur dérogation uniquement pour le PTZ neuf depuis 2024).
• Zone C : Le reste du territoire, très peu concerné par le PTZ neuf en pratique.

Attention : depuis 2025, le PTZ pour logement neuf est redevenu "universel". Il n'est plus restreint aux seules zones tendues (A, Abis, B1) : vous pouvez désormais financer un projet neuf en zones B2 et C. De plus, la construction de maisons individuelles est de nouveau éligible au dispositif partout en France, bien que la part financée (quotité) puisse varier selon le type de bien et la zone. Vérifiez toujours la zone de votre commune avant de vous projeter dans un montage financier.

Vous pouvez effectuer cette vérification gratuitement sur le site du gouvernement en entrant simplement le code postal de la commune visée. Ou bien, lors d'une simulation sur Elyne Immo, la zone est automatiquement identifiée.

Comment est calculé le montant de votre PTZ ?

Passons maintenant au cœur du sujet : combien pouvez-vous réellement emprunter avec le PTZ ? Le calcul repose sur une formule précise que tout futur propriétaire devrait connaître.

Le pourcentage appliqué au coût total de l'opération

Le montant du PTZ est calculé en appliquant un taux fixe au coût total de l'opération. Ce coût comprend :

• Le prix d'achat du logement neuf (ou le coût de construction + terrain pour une maison individuelle)
• Les frais annexes retenus dans la base de calcul (honoraires de notaire, frais de garantie, etc.), dans la limite des plafonds réglementaires

Le taux appliqué est de 40 % en zones A bis, A et B1 pour un logement neuf. Autrement dit, si vous achetez un appartement neuf à 250 000 euros en zone B1, la base de calcul du PTZ est de

250 000 × 40 % = 100 000 euros, sous réserve des plafonds d'emprunt.

Ce taux de 40 % est stable depuis la réforme de 2024 et s'applique uniformément aux appartements neufs et maisons neuves dans les zones éligibles.

Les plafonds d'emprunt selon la zone et la taille du ménage

Le résultat de ce calcul ne peut pas dépasser un plafond réglementaire, qui varie selon la zone et le nombre d'occupants du logement. Ce plafond est fixé comme suit en 2026 :

Le PTZ sera donc le minimum entre : (prix du bien × 40 %) et le plafond correspondant à votre situation.

Exemple rapide : Un couple (2 personnes) achète un appartement neuf à 350 000 euros en zone A.

• 350 000 × 40 % = 140 000 €
• Plafond pour 2 personnes en zone A = 210 000 €
• PTZ accordé = 140 000 € (le calcul est inférieur au plafond)

Si le bien coûtait 600 000 euros : 600 000 × 40 % = 240 000 €, mais le plafond est 210 000 € → le PTZ est plafonné à 210 000 €.

Appartement neuf vs maison neuve : des règles de calcul différentes

Pour un appartement neuf acheté en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), la base de calcul est simplement le prix de vente TTC du logement tel qu'il figure dans l'acte de vente, auquel s'ajoutent certains frais.

Pour une maison neuve construite sur un terrain acheté séparément, la base de calcul intègre à la fois le prix du terrain et le coût de construction (contrat de construction ou marché de travaux). Les deux sont additionnés pour constituer le coût total de l'opération.

Cette distinction a une conséquence pratique importante : une maison individuelle en zone B1 sur un terrain à 80 000 euros et un coût de construction à 200 000 euros bénéficiera d'une base PTZ de 280 000 euros, soit un PTZ potentiel de 112 000 euros (si inférieur au plafond). Ce n'est pas négligeable.

Exemple chiffré : calcul d'un prêt immobilier avec PTZ pour un appartement neuf

La théorie, c'est bien. Un exemple concret, c'est encore mieux. Voici un cas réel type pour illustrer comment se construit un financement PTZ de A à Z.

Profil type et hypothèses retenues

Profil :

• Couple sans enfant, primo-accédants
• Revenu fiscal de référence 2024 (N-2) : 52 000 € (cumul des deux)
• Localisation : Bordeaux (Zone B1)
• Projet : achat d'un appartement neuf T3 en VEFA
• Prix du bien : 265 000 € TTC
• Apport personnel : 20 000 €
• Taux du prêt principal : 3,45 % sur 20 ans

Vérification d'éligibilité :

• Primo-accédants : ✅
• Plafond de revenus en zone B1 pour 2 personnes : 42 000 € → 52 000 € > 42 000 €

Attendez dans ce cas précis, le couple n'est pas éligible au PTZ en zone B1 avec ce niveau de revenus. C'est exactement le type d'erreur qu'une simulation permet d'éviter. Ajustons le profil pour montrer un cas éligible :

Profil ajusté :

• Revenu fiscal de référence : 39 000 € (dans les plafonds zone B1, 2 personnes)
• Le reste des paramètres est identique.

Résultat du calcul : montant PTZ, prêt complémentaire et mensualités

Calcul du PTZ :

• Base de calcul : 265 000 € × 40 % = 106 000 €
• Plafond PTZ pour 2 personnes en zone B1 : 189 000 €
• Montant PTZ accordé : 106 000 € (le calcul est inférieur au plafond)

Tranche de revenus :

• 39 000 € pour 2 personnes en zone B1 → Tranche 2 → Différé de 10 ans, remboursement PTZ sur 12 ans ensuite

Montage financier :

• Prix du bien : 265 000 €
• Frais de notaire (réduits dans le neuf, ~2,5 %) : ~6 600 €
• Coût total : 271 600 €
• Apport : 20 000 €
• PTZ : 106 000 €
• Prêt principal : 145 600 € sur 20 ans à 3,45 %

Mensualités :

Pendant les 10 premières années (différé PTZ) :

• Seul le prêt principal est remboursé
• Mensualité prêt principal : ≈ 836 €/mois

De l'année 11 à l'année 20 :

• Prêt principal : ≈ 836 €/mois
• PTZ : 106 000 € sur 12 ans = ≈ 736 €/mois
• Total : ≈ 1 572 €/mois

À partir de l'année 20, le prêt principal est soldé. Seul le PTZ continue jusqu'à l'année 22 (10 ans de différé + 12 ans de remboursement) :

• Mensualité résiduelle PTZ : ≈ 736 €/mois pendant 2 ans

Économie réalisée grâce au PTZ (intérêts non payés) : à titre de comparaison, si ce même capital de 106 000 € avait été emprunté au taux du marché (3,45 %) sur 12 ans, les intérêts auraient représenté environ 24 500 €. Avec le PTZ, ces 24 500 € restent dans le patrimoine du couple.

Vous avez un projet similaire ? Les conseillers Elyne Immo peuvent affiner cette simulation selon votre situation réelle et vous accompagner dans le montage complet de votre dossier.

Les évolutions du PTZ à connaître en 2025-2026 pour votre projet neuf

Le PTZ n'est pas figé. Il a connu des évolutions importantes ces dernières années, et 2026 s'inscrit dans la continuité d'une réforme majeure engagée en 2024. Voici ce qu'il faut retenir pour calibrer votre projet avec les bonnes règles en vigueur.

La loi de finances 2024 a prolongé le PTZ jusqu'au 31 décembre 2027, avec un recentrage assumé sur les logements neufs en zones tendues (A, A bis, B1) et une réouverture conditionnelle aux logements anciens nécessitant des travaux de rénovation énergétique importants. Pour un achat dans le neuf, les règles restent stables et favorables jusqu'à cette date.

La réforme de 2024 a également supprimé la condition de performance énergétique minimale (anciennement RT 2012 ou RE 2020) comme critère d'éligibilité propre au PTZ. Désormais, tout logement neuf livré selon les normes en vigueur est éligible, sans démarche supplémentaire. Cela simplifie considérablement les dossiers.

En termes de taux et de plafonds, les montants applicables en 2026 ont été ajustés à la hausse par rapport à 2023, pour tenir compte de l'inflation du coût de la construction et de la progression des prix immobiliers dans les zones tendues. Les plafonds de revenus ont également été revalorisés, ce qui a élargi le nombre de ménages éligibles.

Ce qui pourrait changer après 2027 : plusieurs organisations professionnelles du secteur immobilier (FPI, USH) militent pour une prolongation du dispositif au-delà de 2027, voire pour une extension aux zones B2 et C dans certaines configurations. Le débat est ouvert, mais rien n'est acté à ce stade. Si vous avez un projet immobilier dans le neuf, la fenêtre 2025-2027 est clairement celle à saisir, avec des règles stables et des plafonds favorables.

Un projet d'achat neuf en cours ? Ne laissez pas l'incertitude vous freiner. Les règles actuelles sont claires et avantageuses. Prenez rendez-vous avec un conseiller Elyne Immo pour faire le point sur votre éligibilité et construire un plan de financement sur mesure, avant la fin de la fenêtre PTZ 2027.